“老街活了,租金涨了,年轻人又回来了”——恩宁路永庆坊开业10月迎“大考”

2016年广州“城市更新1+3政策”首次提出“微改造”的理念,将其与“全面改造”放到同样重要的位置。永庆坊作为广州市城市更新局在历史街区的首个微改造项目,具有重要的示范意义。

广州参考 2017-08-23 07:52

“老街的形制、肌理、空间环境基本保留下来了,这也可以说是城市更新改造中取得的很不错的成绩,比起大拆大建不知道好了多少倍”。

近日,在《广州恩宁路永庆片区微改造实施评估研究》专家终审会上,专程从北京赶来的中国城镇化促进会副主席、住建部村镇司原司长李兵弟说。

这是一场对永庆坊开业10月“大考”的终期评审会。由中国城市科学研究院会城市更新专业委员会组织编制的这份第三方报告,接受专家大咖们的“拷问”。

“在城市更新中,我们坚持三个导向:问题导向、目标导向、实施导向。”广州市城市更新局副局长邓堪强表示,永庆坊改造“效果不错”,年轻人多了,产业焕发新的活力,老城也逐渐恢复原有的吸引力。


《广州恩宁路永庆片区微改造实施评估研究》专家终审会现场。

环境好了:更有利于创客办公

改造后的永庆坊于去年10月开放运营。在保留原有街巷肌理、修缮两栋文物建筑、整治公共环境、完善基础设施的基础上,通过功能置换,导入众创办公、青年公寓、教育培训三大产业。

终审报告认为,永庆片区改造后,改变了单一出入口的困境,形成较为通达的“井”字形步行网络。房屋采用钢架玻璃结构等措施,使办公空间内部区域更为通透、明亮,有利于建立良好的创客办公环境。

“改造最简单容易的做法是商业街、饮食街,但我们认为不可持续,为了对街区的未来负责,万科严格控制了招商招租企业的类型”,广州万科公司合伙人周超说,低附加值低品位的不会是好项目。

周超表示,永庆坊是历史街区,要尊重西关文化,还要在传承中焕发街区活力,才能经得起历史的检验。物理层面的改造结束了,但街区的内容和灵魂是不断演进和迭代的,万科也一直抱着谨慎的态度在探索。

老街活了,租金涨了,年轻人也回来了。

租金涨了:铺租上涨2-5倍

报告显示,原住居民也成为改造的主要受益方。对参与改造的原住居民来说,改造前永庆大街危旧破败,房租只有30~40元/㎡/月,改造后达到60~70元/㎡/月;商铺价格则更高,每月的租金150元/㎡,铺租因微改造上涨2-5倍。

微改造的经济影响还表现在新增人流量对周边经济的正向影响,以及人口结构及数量变化的正向影响。年轻创客群体、白领阶层、商户老板、外地游客、国外游客、本地市民等人流量不断增多,其经济活力将逐步提升。

“我们接手的时候,这里其实是一个逐步衰败的社区。銮舆堂的堂主说,不想搞文化活动了,社区太衰败,还要考虑安全问题。” 荔湾区城市更新局副局长黄庆侃说,“现在他们放心了”。

报告显示,因引入新型产业等原因,其人口结构正向年轻化、收入中高等化、教育水平中高等化转变。“年轻人又回来了。”


李小龙祖居就在永庆坊内。

经验足了:细化政策具有指导意义

2016年1月1日广州“城市更新1+3政策”正式实施,首次提出“微改造”的理念,将其与“全面改造”放到同样重要的位置。永庆坊作为广州市城市更新局在历史街区的首个微更新改造项目,具有重要的示范意义。

按照“政府主导、企业承办、民众参与”的原则,荔湾区政府制定《永庆片区微改造建设导则》,以运营物业15年为条件,通过公开招标引入合作企业。

“政府没有失权、没有失地、没有失益,只是用了15年时间,这一模式解决了市场资金进入的问题,在全国有非常大的指导意义,也是未来城市更新很有可能采取的主要运作方式”,李兵弟说,永庆坊的经验值得好好总结推广。

黄庆侃也补充说,“旧城改造不能政府唱独角戏,大包大揽”。永庆坊微改造是一个创新的制度设计,形成了政府主导的“政策链”,这也是项目的成功之处。


中国城镇化促进会副主席,住建部村镇司原司长李兵弟认为老街的形制、肌理、空间环境基本保留了下来

精彩发言:


广州市更新局副局长邓堪强认为年轻人多了,老城区逐渐恢复原有的吸引力。

城市更新就像是医生看病,守护城市的健康。看病首先要体检把脉,了解城市的问题所在。大家每年都要体检,我们也一直在探索对城市的定期全面体检制度。

——广州市城市更新局副局长邓堪强

 

旧城改造是全国的难点,广州一直是改革开放的先锋,通过实践,广州可能有机会为全国创造经验,希望全社会形成合力,下决心做好这件事。

——中国建筑学会理事,华南理工大学教授、博导吴庆洲

 

在政策法规衔接还不够健全、多方利益主体矛盾纠缠的情况下,永庆坊微改造作为探路型的项目,一项重要的意义就是在试错。我们要允许试错,这样才能在工作中不断地改进。

——中国城市科学研究会研究员、《城市发展研究》副主编王亚男

 

聚焦话题1:

微改造12年半才能回本,如何调动市场积极性?

“运营租期15年,按照测算12年半才能回本,压力相对比较大”。评审会上,企业透露的一组运营数据让专家大为惊讶。

据透露,万科在永庆坊微改造上投入约6500万元。作为不涉及产权变更的微改造项目,老街从破败到恢复活力需要一个较长的时期,街区改造和招商引资的成本负担显得沉重起来。

“从制度上是创新,但为什么是15年,不是20年或者更长?”华南理工大学教授王世福说,万科是最有情怀的发展商,但15年的运营期背后也有(财务)平衡点,需要多少年可以由第三方来评估。

广州市城市更新局副局长邓堪强则表示,作为试点,不管定多少年都可能有争议,所以就想先15年试一试。“时间不同,企业的投入也不同,这是下一步值得研究的问题。”

与会人士建议,可以考虑更长的周期,调动市场的积极性。“例如租40年,企业就可以做商场、公寓等,投入大量的硬装,用租金弥补工程建设的投入。”


永庆坊微改造的做法比大拆大建要好得多。


聚焦话题2:

扩大居民参与,能否引入第三方机构?

评审会上,黄庆侃直言,项目需要更多的公众参与,从立项开始就要做公众参与安排,把摸查的结果作为规划和建设的重要基础。

中国城市科学研究会研究员、《城市发展研究》副主编王亚男说,旧城区利益非常复杂,开展公众咨询是重中之重,也是编制规划的基石,如果工作没有做到位矛盾会变得突出。

王亚男建议,可以尝试建立社区规划师制度,作为政府、开发商和业主之间的沟通桥梁,协调各方,化解矛盾,兼顾各方利益。

“历史文化街区的更新要百分之百达到各方满意,不太现实。因此更需要将程序做到位,把工作做得细致一些,才能打造出精品”。

文并图:广州参考·广州日报全媒体记者 陈白帆
编辑:广州参考·广州日报全媒体编辑 陈白帆

(专题)

 

 


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